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Proyectos - Área Arquitectura y Ciudad

Área Arquitectura y Ciudad

Director:

Dra. Arq. Cintia A. Barenboim

Co-Director:

Equipo:

Arq. Gaspar Tomino y Arq. Claudina Blanc (Docentes), Guillermina Volpi y Elisa Sarlo (Alumnos) y Sr. Nicolás García (Martillero). Se prevé incorporar un alumno de Comunicación Social.

Desarrollo inmobiliario y estrategias de comercialización del gran proyecto urbano Puerto Norte, Rosario

Objetivo General

Dimensionar la transformación y valorización inmobiliaria que genero el gran proyecto urbano de Puerto Norte en la ciudad de Rosario.

Objetivos Específicos

(1) Caracterizar los distintos momentos de avance de las siete unidades que comprenden el gran proyecto urbano de Puerto Norte (delimitación de unidades, definición del proyecto, aprobación de normativa específica, inicio de obras y estado actual).

(2) Analizar los procesos de producción, uso y apropiación del espacio en general, a partir del estudio del mercado inmobiliario.

(3)  Identificar las estrategias de comercialización y financiamiento de los productos.

(4) Describir la evolución de los precios promedio de inmuebles en las siete unidades.

(5) Identificar las estrategias de comunicación, marketing, relaciones públicas y publicidad con que se abordaron los públicos específicos de los proyectos.

(6) Reconocer y describir los públicos a los que apuntaron las estrategias de comunicación y comercialización de los emprendimientos.

(7) Analizar los medios, herramientas y acciones desarrolladas en las comunicaciones destinadas a la venta.

Hipótesis

Antecedentes

La ciudad de Rosario es hoy en día una de las de mayor desarrollo económico del país. A partir del 2003, la ciudad experimentó un rápido crecimiento de la actividad económica motivada, principalmente, por la renta generada en el sector agropecuario. La falta de confianza en el sistema financiero determinaron la inversión de estos beneficios extraordinarios en el sector de la industria de la construcción. La reactivación del mercado inmobiliario junto con las nuevas normativas municipales dieron lugar a grandes transformaciones edilicias en toda la ciudad, principalmente en el área central, macrocentro y zona ribereña. También parte de la inversión se oriento a nuevos emprendimientos de carácter residencial e industrial en la periferia (Barenboim, 2013).

En este contexto, lo que se pretende registrar es el movimiento fundado hacia el interior de la ciudad, orientado a la densificación vertical y en algunos casos a la conservación del patrimonio situado en el proyecto de renovación urbana de Puerto Norte, antiguamente predios del ferrocarril y el puerto. El período de estudio comprende desde el 2005, momento donde se sancionó la normativa básica (Ordenanza N° 7.892) que fija la estructura general de espacios públicos, trazados viales y la organización del área en Unidades de Gestión y de gran auge de la construcción en la ciudad, hasta el 2012, donde se han sancionado la totalidad de las normativas particulares y comienza a desacelerarse el mercado inmobiliario, principalmente por la inflación y las medidas de pesificación en las transacciones de compra - venta.

Entre las investigaciones locales realizadas en los últimos años, se mencionan a continuación las que suponen una aproximación al tema, dado que ninguna incluye todas las variables expuestas.

A modo de contexto general, Barenboim (2010) explica la evolución y desarrollo del mercado inmobiliario local, de comportamiento enormemente dinámico, operando generalmente con gran libertad y sufriendo diversas variaciones. Castagna (2006) hace un relevamiento de los precios promedios de las distintas zonas de Rosario. Con relación a los trabajos específicos sobre el área el principal antecedente es el Estudio Particularizado Área de Atravesamiento Norte (incluye los barrios de Pichincha, Refinería y Puerto Norte)  de Martínez de San Vicente (1987) donde se analiza el proceso de transformación del tejido urbano y propone la adopción de un instrumento de escala intermedia para definir la futura transformación del sector. Posteriormente esto derivo en un concurso nacional de ideas para generar un Plan Maestro en el que se establezcan las propuestas de los agentes privados, cediendo un 40 % para espacio público. Luego, el proyecto urbano de Puerto Norte es tomado por Cuenya y su equipo a través de dos trabajos: el primero,  investiga la movilización de plusvalías generadas particularmente entorno al primer sector Unidad de Gestión Cinco (2009) y el segundo, analiza distintas experiencias en argentina, incluyendo a Rosario, de los grandes proyectos urbanos en relación a  los cambios que producen en la centralidad, los intereses dominantes y rentabilidad del suelo (2012).

Desde el punto de vista comunicacional, no abundan estudios en profundidad acerca de las estrategias utilizadas por los agentes de comercialización, pudiéndose enumerar algunos casos (no siempre específicos sobre la zona a estudiar) como el llevado adelante por Ramírez Bayardi acerca de las comunicaciones externas de Bauen Pilay. Ortolá Martínez (2013) aborda aspectos generales de sus experiencias como asesor en desarrollos inmobiliarios como Ciudad Rivera. Otro caso de interés lo constituyen las campañas de Bartolomé - Marketing y Comunicación realizadas a pedido de la Corporación de Empresas Inmobiliaria de Rosario (CEIR) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) con el objetivo de revalorizar la inversión en ladrillos en tiempos de crisis (2009) y que involucró a los proyectos urbanísticos de Puerto Norte.

Metodología

La investigación se centra principalmente en un abordaje analítico, a partir del análisis de contenido de documentos escritos y gráficos como ser:

(1) No oficiales: trabajos de investigación, artículos periodísticos de los diarios (La Capital, El Ciudadano y Rosario 12), revistas locales (ON24, Hábitat, Cad, etc.) y publicidades de inmobiliarias en revista Mercado Inmobiliario, diarios mencionados y en la web.

(2) Oficiales, Instrumentos de reordenamiento urbanístico: Plan Urbano Rosario 2007 – 2017 (2011). Ord. Básica N° 7.892/05 2da Fase del Centro de Renovación Urbana Scalabrini Ortiz-Puerto Norte y complementarias de cada sector: Ord. N° 8.320/08 Unidades de Gestión 1 y 6, Ord. N° 8.237/08 Unidad de Gestión 2,  Ord. N° 8.297/08 Unidad de Gestión 4,  Ord. N° 7.893/05 Unidad de Gestión 5.

(3) Imágenes satelitales en distintos momentos de la ciudad de Rosario.

(4) Relevamiento de la oferta de comercialización de inmuebles en las siete unidades de gestión publicados por las inmobiliarias y el diario La Capital.

Además, se recurrirá a la modalidad interpretativa para la realización de entrevistas semi- estructuradas a funcionarios municipales, investigadores y actores sociales, en torno a dos ejes de producción - uso del espacio y estrategias de comunicación. El propósito es completar la información que no se halla en los documentos.

La evaluación de lo estudiado se obtendrá a través de la realización de  productos parciales a lo largo de la investigación (especialmente ponencias y artículos en revistas académicas); interpretando la transformación y valorización inmobiliaria del gran proyecto urbano de Puerto Norte en la ciudad de Rosario.

Productos Esperados

Se prevé la producción de un artículo a publicarse en revista nacional con referato, la presentación a dos congresos de temáticas afines y la contribución a la formación de tres alumnos para el desarrollo de sus trabajos de proyectos de final de carrera.

 

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